El sistema inmobiliario en España es algo más complejo que el de otros países.
Los bienes inmuebles tiene su estudio, fundamentalmente, en tres Instituciones:
El Registro de la Propiedad, es un organismo creado para dar garantía y seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, de manera que sus certificaciones se presumen exactas y están bajo la garantía de los Tribunales, dando fe publica registral. El Registro de la Propiedad nos da la información de quién es el propietario del bien inmueble y demás derechos reales, cual es la descripción de la misma y los metros cuadrados que la componen, tanto de terreno como de construcción, así como el estado de cargas que puedan existir sobre la referida propiedad. Sin embargo, dicho Registro solo certifica y da garantía jurídica de titularidad y demás derechos reales vigentes, y del estado de cargas.
No así de la descripción que consta en el registro de la propiedad que no asegura la identificación de los metros reales/topográficos de la propiedad que se pretende adquirir, dado que muchas veces dichas descripciones han sido efectuadas por los propios interesados, sin necesidad de acreditación. Dichas descripciones varían si estamos ante:
– Suelos urbanos, en los que normalmente son coincidentes con los mapas municipales, por lo que prácticamente la identificación del registro es coincidente con la realidad; únicamente se plantean problemas temporalmente en supuesto de cambio de denominación o numeración de calles.
– Suelos urbanizables programados o no programados, de los Planes Generales de Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias de cada municipio, en los que son necesarios los documentos urbanísticos que completa la ejecución del plan en los que se define exactamente las fincas, y que aportan al Registro de la Propiedad el plano exacto y topográfico, por lo que la descripción de dichas propiedades suele ser coincidente con la realidad.
– Suelos rústicos, la situación es distinta, y dado que legalmente no ha sido obligatorio para la descripción de las fincas la incorporación de planos, estas en la gran mayoría se han basado en la manifestaciones de los interesados, ello ha provocado que la mayoría de estas propiedades no sean coincidentes con la realidad, aunque la propia ley hipotecaría regula procedimientos para que se produzcan dichas actualizaciones, como expedientes de dominio, agrupaciones, declaración de obras antiguas, etc.. Ello implica que en cada compra se deberían de actualizar las descripciones conforme a la realidad, pero ello queda en manos de los propios compradores o vendedores o los profesionales que los representen.
+ Catastro, que igualmente contiene quién es el titular de la propiedad y los metros que la componen, datos que únicamente son válidos a los efectos de que la administración local pueda calcular el recibo de IBI o de contribución para su pago anual, y ello es realizado por el centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, pero dicho organismo no es garante de la titularidad, ni de los metros, sin embargo si se utiliza el catastro o las referencias del que el se derivan para identificar la finca registral, pero ello no implica que ambas descripciones del Registro de la Propiedad y del Catastro sean coincidentes.
Es importante aclarar, por tanto, que las propiedades que constan el en Registro de la Propiedad se han ido consolidando de manera independiente de como se han ido realizando las propiedades en el Catastro, funcionando históricamente separadamente. De ahí que en la mayoría de propiedades, sobre todo en suelos rústicos, la realidad física de la propiedad no es coincidente ni con la descripción del registro de la Propiedad, ni con la catastral.
+ Planeamiento Urbanístico: Son las normas urbanísticas aplicables a cada propiedad, y que en muchas ocasiones no se aplican a las obras existentes en cada propiedad, que puede dar incluso a la iniciación de infracciones urbanísticas. La causa de ello es que el Registro de la Propiedad y el Urbanismo son dos mundos desconectados, y ello por que la mayoría de descripciones de fincas han accedido al registro por las meras manifestaciones de los interesados, sin estar corroborados con las correspondientes licencias administrativas, lo que da pie a la iniciación por parte del Ayuntamiento correspondiente de Infracciones Urbanísticas.
Todo esta realidad hace necesario que un ABOGADO, que compruebe y coordine en su caso, la realidad de la finca que compra con los datos catastrales y registrales, y que mediante la identificación gráfica de las fincas, ayude a aumentar la seguridad de que el comprador obtiene todos los papeles, correctos y todos ellos coincidentes con la finca real que es la que verdaderamente compran. Pero junto con lo anterior, EL ABOGADO debe de confirmar y tener la seguridad de cual es la situación urbanística de la finca, y que no existe expediente de infracción urbanística vigente que pueda llevar a problemas en un futuro. Y como colofón, un ABOGADO le ayuda a confirmar que ud. adquiere la propiedad libre de cargas, gravámenes y ocupantes.
